如果你現(xiàn)在聽(tīng)說(shuō)有人要把房子賣了，你有什么想法？相信我們大多數(shù)人的第一反應(yīng)肯定是“哇，掙大錢了”。在我們的工作生活中，大家肯定都多多少少見(jiàn)過(guò)、聽(tīng)過(guò)、經(jīng)歷過(guò)賣房這件事情，都覺(jué)得這是個(gè)穩(wěn)賺不賠的買賣，可是有些隱形的成本你們考慮過(guò)沒(méi)有呢？這堂課后，希望大家在以后有機(jī)會(huì)賣房掙錢的時(shí)候，就不要只是考慮房子買賣差價(jià)了，讓我們趕緊拿張紙握起筆，跟隨本期的稅務(wù)小課堂，算算如果是自己要賣房子，你最終能落多少真金白銀在自己的口袋里！今天呢，我就以“一般納稅人企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”為例，來(lái)給大家講講賣房這件事，其中究竟涉及哪些稅費(fèi)以及如何計(jì)算的問(wèn)題，現(xiàn)在讓我們一起來(lái)學(xué)習(xí)一下。

總的來(lái)說(shuō)一般納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)主要涉及增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、水利基金等。今天主要圍繞土地增值稅來(lái)說(shuō)一說(shuō)。

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。

應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*適用稅率

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，相關(guān)稅率見(jiàn)下圖：

扣除項(xiàng)目的規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)按照房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格（是指在轉(zhuǎn)讓已使用房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格）、取得土地所支付的地價(jià)款或出讓金、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所記載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，每滿12個(gè)月算一年；超過(guò)一年未滿12個(gè)月與但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為1年。對(duì)于納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的準(zhǔn)予作為“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”予以扣除。

下面給大家舉個(gè)例子說(shuō)明一下：

一般納稅人A公司位于市區(qū)，2015年1月購(gòu)進(jìn)一處房產(chǎn)發(fā)票上顯示80萬(wàn)元，契稅完稅憑證顯示2.4萬(wàn)元，2019年1月以120萬(wàn)出售（假設(shè)不能取得轉(zhuǎn)讓時(shí)相應(yīng)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格）。

以120萬(wàn)銷售時(shí)，要繳納的稅費(fèi)有：

增值稅：（120-80）/1.05*5%=1.90萬(wàn)。

附加稅：1.90萬(wàn)*（7%+3%+2%）=2280元。

土地增值稅： 扣除項(xiàng)目=80*（1+5%*4）+2.4=98.4

增值額=（120-1.90）-98.4=19.7

             增值率=19.7/98.4*100%=20.02%

             應(yīng)繳納土地增值稅=19.7*30%=5.91萬(wàn)

印花稅：120萬(wàn)*0.05%=600元。

水利基金=（120-1.9）*0.05%=590元

以上就是一般納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及的相關(guān)稅費(fèi),大家了解了嗎？